买房第一步:摸清钱包有多大

身边有许多朋友,打算买多一套房子作为长期投资,这里就跟这些朋友谈谈投资买房的第一步:摸清钱包有多大。

买房之前,一定要先知道自己能拿出多少钱,尤其是能拿到多少银行贷款。否则,万一到签约时资金还没到位,之前所付的押金就会被没收,会心痛哦,而且之前所付出的时间全部白费了。

在新加坡,第一套房允许买政府组屋,第二套房及更多,就不允许买组屋了,只能买私人公寓,资金的来源有 3 部分:现金,公积金普通户口存款和银行贷款。现金,是你家的银行存款,你最知道,不用讲。

公积金普通户口存款

怎样查公积金普通户口存款?上到公积金局网页:www.cpf.gov.sg 然后用自己的 SingPass 登录,然后看 My Statement / Section A / Ordinary Account (OA) 见下图:

银行贷款

怎样知道能拿到多少银行贷款? 这个问题有一点点复杂,简单解释一下。银行在决定给你多少贷款时要看两个方面,一是根据你的还贷能力,二是根据你买的房子的价值。

先说根据还贷能力

这是由你们的年龄和薪水决定的。原则是,贷款的年限最长30年,不能超过65岁,按年利率3.5%计算,全家每月的各项分期付款的总额不能超过月收入的60%,按这样的条件来计算贷款的上限。如果是老公老婆联名买房,要算两人的薪水加权年龄。这个原则是由新加坡金融管理局制定的,简称TDSR

举个例子,老公45岁,月薪$6000,   老婆40岁,月薪 $4000,   那么他们的薪水加权平均年龄是(45 x 6000 + 40 x 4000)/ ( 6000 + 4000) = 43.  假如他们每月没有任何其他贷款要还,那么根据上述原则 TDSR,他们的贷款年限最长为65 – 43 = 22年,每月还贷额最多为(6000 + 4000)x 60% = $6000.  按年利率3.5% 计算,银行能给的贷款最多为 $1,103,591.  我们称之为TDSR贷款上限。

再说根据房子的价值。

假如你们的第一套房贷已经换完,目前已没有任何房贷要还,而且接下来的房贷不长过30年也不超过65岁,那么银行最多可以贷款给你房价的75%。这个比例称作LTV,也是新加坡金融管理局制定的。

TDSR 贷款上限和LTV贷款上限,两者较少的是银行实际会给你的贷款额。

接着上面的例子讲。他们夫妻的TDSR贷款上限是 $1,103,591,  假如要买的房子是 $2,000,000,  那么LTV贷款上限是 $2,000,000 x 75% = $1,500,000,  所以银行实际给你的贷款最多是 $1,103,591.  假如要买的房子是 $1,000,000,  那么LTV贷款上限是 $1,000,000 x 75% = $750,000,  所以银行实际给你的贷款最多是 $750,000.

所以,知道了自己的TDSR贷款上限,就知道了自己买房的购买力。(TDSR贷款上限 + 公积金存款 + 现金)就是你能拿出多少钱来买房。(但这个数额并不是你能负担得起的房价,你所能负担得起的房价低于这个数额,因为要交两个印花税。这一点我们下次再解释。)

TDSR贷款上限一定要自己算吗?

不一定。我上面重点是要说明银行会根据你们的还贷能力和房子的价值来决定给你多少贷款。要知道你们的TDSR贷款上限可以用更简单的办法:

直接打电话给银行的贷款专员,申请银行贷款批准信(IPA)

申请 IPA, 通常银行需要的资料包括前一年的个人所得税单,前12个月的公积金缴交记录和前几个月的工资单。如果是夫妻联名买房,俩人都要交各自的资料。收到资料后他们会在一个星期内通过电邮发IPA给你,说明你们的TDSR贷款上限是多少。IPA 的有效期是6个月。申请免费

按买房的程序规定,正式签约时必须有银行发出的IPA。早晚都得做,不如找房前就拿到,知道自己的贷款上限是多少,心中有数。这也是我们最想建议的做法。

自己上网评估

如果暂时还不想打电话给银行申请IPA,也可以上网评估一下自己的TDSR贷款上限。提供这一服务的网页有很多,我们推荐大华银行(UOB)的网页:

https://forms.uob.com.sg/property/calculator/

打电话给我 9858 9821

假如既不想打电话给银行申请IPA,也不想上网自己评估 TDSR 贷款上限,如果你不介意我知道你们的年龄薪水等个人资料,可以打电话给我,9858 9821. 我会当时帮你算出你们的 TDSR 贷款上限。我们保证不会泄露客户的个人资料给任何人。想强调一点,TDSR贷款上限,无论是自己上网评估还是我们帮你算,最后都是以银行发出的 IPA 为准。

总之,知道最多能拿到多少银行贷款,是买房的第一步,就像出门逛街前要先查一下带没带钱包,一定要先做到哦。

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